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老旧小区改造是城市更新的重要一环，也是全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要最直接的体现。不久前，昆明市下发2023年纳入中央补助资金支持改造计划项目的老旧小区名单。全市共有13个县（市）区申报改造计划，涉及641个小区3205栋，住宅建筑面积634.98万平方米，涉及居民82219户。据了解，所有工程计划于2023年8月底前全部开工，2024年6月底前全部完工。改造内容包括建筑外墙、建筑楼梯、供水、供电、道路、消防、安防、生活垃圾分类、架空线整理(或入地)、违法建设、绿化、照明、适老设施、停车库(场)、电动自行车充电设施及单车棚、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房、围墙、活动室、室外宣传牌、公共晾晒区、公共卫生设施等。
(资料图片仅供参考)
截至目前，官渡区、西山区已有170个小区启动改造。从“老破小”变身“精品小区”，这是很多住在老小区的居民的共同期盼。老旧小区怎么改？居民们都很关注。近日，春城晚报-开屏新闻记者对昆明多个老旧小区进行了走访，来看看居民们感受如何。
【居民心声】
希望解决停车问题
在居民口中，说得最多的就是老旧小区的停车问题。“希望能增加停车位，这已经不是哪一个小区的问题了，只要是老旧小区，就一定存在停车难的问题。”云纺新生活区住户陈女士表示，由于年代久远，之前小区在建的时候根本就没有规划停车位，“早上送孩子上学的时候在小区里都要堵得不行，小区的路又特别窄。晚上回家也要看运气，小区里的车位有限，基本都是靠运气‘见缝插针’。”
陈女士所说的停车问题比较普遍。同在改造名单里的氧气厂宿舍，停车难也困扰着住户。住户刘先生告诉记者，“现在小区的车辆早就超出了停位容量，我们都是自己找路边停。其实我们也知道这样既不方便也不美观，但是地方就那么大，也没有办法。”刘先生表示，改造的时候希望能充分考虑停车的问题。
改善小区绿化
优美的环境能给人带来愉快的心情，但是看着自家小区里稀稀拉拉不成形的绿地，云南冶炼厂云冶生活区的住户张女士说：“现在的小区在绿化方面规划还不是太完善，种植的植物过于简单。样子简单不说，很多绿化带还成了停车的地方。”张女士介绍，小区里地方本来就不大，加上住的都是些上岁数的老人家，平时出门连个去处都没有。“我看昆明有的小区改造得很漂亮，绿化做得也很好，既简洁又美观，真是太羡慕了。”
记者走访多个老旧小区发现，这些小区由于建设年代久远，不少绿化都比较简单，有的虽然有花园，但部分已经“荒废”，只剩下一片片的黄土，确实不美观。
改造水电管网
“这几年，昆明不少的老旧小区都进行了改造提升，环境变化得让人羡慕。今年终于到我们小区了。”对于老旧小区改造，李大爷“一百个赞成”。“改造后希望水电能稳定一些。”今年72岁的李大爷告诉记者，由于小区老旧，很多指标都是按照之前的要求规划，“像是平日里的水电问题，一停水停电就是我们小区，水电管网还是应该更新升级一下。”
【物业建议】
要重视改造后的管理与服务
在昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林看来，老旧小区改造不仅能提高居民的生活质量、消除危险的隐患、创造美丽的环境、完善社区的功能，同时还能让居民享受到城市的美化、绿化、亮化和净化带来的益处，有效提高居民的幸福指数。
唐晓林表示，设施陈旧、空间狭小、规划失当可以说是老旧小区的“通病”。“老旧小区无论是在建筑构成、建筑质量、建筑面积、建筑形象、设备硬件、客户质量、综合声望等方面都不能和新型的现代化小区相比。由于楼盘老旧、面积较小、产权复杂，这些小区通常都没有物业管理。老旧小区除了这些明显的缺点外，也存在地理位置较好、建筑具有特色、商业环境繁荣、地方风情浓郁、历史遗迹众多等优点。这些小区如何进行扬长避短、趋利避害的改造，达到既改善居民生活，又彰显城市特色，正是需要社会共同思考和妥善实施的一件大事。”
“老旧小区是城市组成的基本单元，也是城市的‘神经末梢’，老旧小区改造的好坏，是我们城市发展兴盛衰败的具体体现和现实状况的缩影，是评价一个城市文明程度和繁荣程度的重要尺度。”唐晓林表示，从物业管理角度出发，老旧小区改造一方面应与社区改造相结合，一方面还应结合现实规划和未来展望，更要与社区管理统筹协调结合好。“小区舒适居住离不开社区便利环境，社区便利环境需要小区繁华来衬托。只改造小区而不改造所属的社区，这种改造很难发挥小区改造的作用。而在改造时，如果能按照‘物权决定管理权’的原则，征得小区两个二分之一以上业主表决同意，在社区的指导下，实施专业化的物业管理，更能提升居民生活的安全感、舒适感和幸福感。”
为了保证改造项目的实用性，唐晓林建议改造应分轻重缓急，首先要解决对环境保护影响大，对居民安全影响大的项目。然后再改造对环境保护影响小和居民生活影响小的项目。
除此之外，老旧小区改造后的管理与服务也应视为改造的一部分。唐晓林表示，“作为物业，既要解决现实存在问题，又要做到长治久安。老旧小区改造后物业管理矛盾纠纷的解决，要注意对事规范化、标准化、精细化，对人亲情化、人性化、柔性化。在进行硬件改造的同时，要融入风俗引领、道德引领、文化引领、亲情引领、党建引领，让老旧小区改造实实在在地给居民带来实惠。”
【行业声音】
有条件的开展5G网络建设
据悉，昆明市所有改造工程计划今年8月底前全部开工，2024年6月底前全部完工，在老旧小区改造过程中，将按照“先基础、后提升”的要求，充分分析老旧小区的实际情况后，确定改造内容。将庭院雨污分流、路面平整、屋顶防水等作为老旧小区改造必改内容，要求有条件的地区结合新基建要求开展5G网络建设和智能充电系统建设，并要求做好老旧小区改造后续管理与引入物业服务工作相互结合，切实建立长效机制。
昆明市住房和城乡建设局相关负责人表示，将抓好今年改造工作，在完成计划任务量的前提下，提前谋划2024年、2025年改造计划，确保2000年前建成的、符合条件的城镇老旧小区应改尽改。
老旧小区改造要体现新理念
“住房的‘老龄化’是一个持续性的问题，随着时间的推移，所有已建成的房子和小区都会慢慢‘变老’。在这样的认知背景下，一方面，老旧小区的改造不仅需要考虑‘减存量’，还需要考虑如何通过延缓住宅的衰老来‘控增量’。另一方面，随着房屋的持续衰老，特别是目前，修建于上世纪七八十年代甚至是九十年代的一大批住房集中衰老，亟需通过新的融资模式解决改造维修资金不足的问题。”
全国政协委员、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远在刚刚闭幕的两会上提出，老旧小区改造要体现新理念——一是老旧小区改造要体现改造模式上的微改造、可持续理念。变以前的大拆大建为“留、改、建”的渐进式改造，以“微创手术”的方式，充分利用既有建筑，避免重复建设及由此带来的超额碳排放。二是体现建造方式上的低成本、可再生理念。比如采用再生砖等建筑回收材料；利用原有设备设施改造为服务设施或景观小品；利用闲置用地改造为社区农园；利用可再生能源或采用低能耗方式，如使用太阳能路灯、LED节能路灯等。三是要体现治理模式上的共治共享理念。在社区治理中倡导、引导实现低碳生活方式。最后是要体现改造遵循以人为本理念。应更加注重适老化、适儿化改造，在小区、街道改造中更多地体现无障碍环境设计，让老年人更多享受科技成果，使小区居民生活更有质量。
【改造亮点】
昆明老旧小区改造已竣工204个
据昆明市住房和城乡建设局相关负责人介绍，作为民生实事工程，昆明市2022年纳入中央补助资金支持改造计划的小区共443个，目前已实施开工改造的有488个小区，涉及51514户。其中，已竣工204个小区。
昆明市通过大力推进老旧小区改造，以“改”提升居民居住条件，“改”出居住环境新面貌，“改”出群众幸福新生活，让城市建设更有质感。各小区还将进一步建立健全长效管理运行机制，把“自己小区自己管、自己事情自己办”的理念，渗透到小区居民的日常生活中，打造出城市社区治理新格局。原来脏乱差的老旧小区，今天正一个个焕发出新的光彩，大大提升了辖区居民的获得感和满意度，让居民过上了有品质、有温度的新生活。
呈贡区：
“一院一策”推动老旧小区旧貌焕新颜
近年来，昆明市呈贡区坚持党建引领，在实践中不断探索老旧小区改造的路径，通过“一院一策”推动老县城范围内51个老旧小区改造工作，不断增进民生福祉。
老旧小区改造是改善居住环境、顺应群众关切的民生工程。呈贡区建立“区-街道-社区-小区”四级议事网，健全共驻共建议事协调机制，不断延伸党建工作触角，畅通联系服务群众“最后一公里”。据记者了解，呈贡区充分发挥居民小区党支部在老旧小区改造中的重要作用，引导小区老党员、楼栋长主动亮身份、亮承诺、担职责、挑担子，深入小区、深入群众，做好入户调查，倾听民声，了解人民群众所想所盼，征求群众对小区改造的意见建议，以“一院一策”推动老旧小区改造。
据介绍，2021年至2022年呈贡区完成了对老县城老旧小区改造二期项目涉及的33个老旧小区，及呈贡区老县城老旧小区改造三期12个项目改造工作，同步完成重点区域内道路综合整治、水电气等配备设施老旧主管道更换和新铺设等工作，提升改造周边配套服务设施。2023年至2024年作为巩固提升年，将进一步加强老旧小区软件建设，加强社会治理创新，着力形成长效机制。在健全居民自治基础上，将引导业主委员会自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式；对已完成改造的“三无”小区，采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式；改造好的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式，盘活小区资源，增加小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。
官渡区：
老旧小区改造让市民感受“幸福来敲门”
昆明市官渡区以老旧小区改造工作为切入点，传递民生情怀，让越来越多的“高龄”小区旧貌换新颜，让越来越多的市民感受到了“幸福来敲门”的喜悦。据介绍，昆明市官渡区2022年改造老旧小区119个，建筑面积约102万平方米，涉及367栋建筑，共惠及群众约3.6万人，涉及太和、吴井、金马及关上4个街道。
通过改造解决群众反映的突出问题，对有条件的小区尽量补齐小区配套基础设施、公共无障碍设施、适老化、适儿化等基础类；停车、安防、照明等完善类；体育健身、养老、托幼等提升类的短板。同时，官渡区注重后续管理，出台了《关于老旧小区引入物业服务企业提升居住环境工作实施方案》，在老旧小区提升改造中坚持党建引领，着力健全基层社区组织框架，加强“红色业委会”、打造“红色物业”、凝聚“红色力量”，引入物业服务，把老旧小区改造与物业管理结合起来。整治改造完成后，落实红色物业管理措施，巩固整治成果，坚决杜绝先改后乱。目前，全区改造完毕的官渡区曙光小区等5个小区已引入红色物业；对其余小区，区住建局、街道、社区、物业行业党委和协会正在积极推介，不断引导群众，力争促成合作，实现物业服务公司入驻。
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春城晚报-开屏新闻记者 刘嘉 摄影报道
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