作者：子非鱼
(资料图片仅供参考)
01
成都成交量称王
成都，又是成都，还是成都。
成都今年是楼市绝对的C位。继二月份成交量创下历史新高之后，3月份成交量继续捅破成交量天花板，刷新成交量天际线。
根据成都市住建局披露：
3月份备案成交量合计达28188套，环比2月增长约47.88%，同比去年3月增长约103.41%，创下近7年来的月度新高。整个一季度，成都二手房成交套数达57409套 ，同比增长87%。
28188套成交量，不只是创下成都市的成交纪录，还超越了北京、上海这些传统的二手房成交大户，冠绝全国。
据上海中原数据显示，2023年3月上海二手住宅成交23991套，环比增加24.43%，同比增加86.12%，是近20个月上海成交以来的高点，但较之成都仍少了4000多套。
成都这样的成交量，成都楼市已经不是停留在复苏层面上，而是火爆。
新房方面，同样火爆。成都3月份新房住宅成交了15350套，环比2月增长约35.70%，同比去年3月增长了约16.29%
制图：城市财经；数据：成都市住建局
进入2023年以来，成都楼市始终在热搜榜前列。
首先是2月中旬，成都绿城凤起朝鸣取得预售证。项目主打户型：459.54-465.64㎡，总共2套，参考价格是79120元/㎡。这一价格捅破了成都新房最高价记录，引发全网热议。
之后，2月份的成交量创历史新高登上了热搜。此外，进入3月份位于成都热门板块天府新区的“恒大天府半岛”引发万人摇号抢房，同样掀起了热议。
紧接着就是3月份的二手房成交量，继续创历史新高，并击败了所有城市。
成都楼市，何以能率先火爆，走出独立行情？
02
成都何以如此火爆
其实，成都楼市独立行情不是从现在开始的，从去年就开始了。
君不见，在去年全国楼市整体肃杀的背景下，在北上广深一线城市成交量和房价纷纷调整的背景下，成都成为了万绿丛中一点红。
2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。
房价方面，新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示，2022年12月，成都新房同比上涨9%，领涨全国。
成都楼市，之所以能够形成一种独立行情，和4个原因有关。
第一，和成都独特的楼市模式是有关。
有别于东部热点城市的过山车房价模式不同，成都和长沙一样，走的是温水煮青蛙的温和上涨模式，房价始终保持着小碎步上涨。
这种低调的模式，好处在于，无论外界变化如何，都不会对其走势产生过大影响。
目前，成都的房价相比于北上广深低得多，相比于同级别的杭州、南京等城市也要低很多，哪怕是与同在西部的西安相比，成都同样有价格优势。
相比于深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞等东部热点城市高不可攀的房价，成都房价与其GDP相比，泡沫相对较小。
不是说成都房价不高，没有泡沫，而是说，在中心城市房价普遍高企的当下，成都相对于其他热点城市，价格处在中位。
看中心城市的房价收入比，拿着平均薪酬的成都人，一年不吃不喝只能买6.25平米，要买一套90平米标准大小的房子，需要不吃不喝14.4年。
这一房价收入比远超国际标准线6，泡沫依旧存在。
但是，在国内热点城市中，成都的房价收入比只排在第14位。相比于厦门、南京、杭州、福州、东莞、宁波、珠海、苏州、合肥都要低。
普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市能够做出独立行情的底层逻辑。
第二，成都人口增量依旧不错，购房需求已经在增加。
七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
在2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
不断有人口流入，带来了不断的购房需求。这些需求是成都去年能够走出迥异行情的主要原因之一，也是今年开春成都楼市能够迅速回暖的根本原因之一。
第三，成都刚需和置换需求非常旺盛。
住建公布的成交数据显示，成都二手房成交套均面积在90㎡左右，而新房成交套均面积在120㎡以上，二手房房东出手的都是小户型，其中一部分卖掉旧房子的目的是置换大房子，而置换就会有新增的需求。
从总价来看，成都3月份成交的2.8万套房子，在成交结构中，150万以内的刚需上车型二手房成交占比达到六成，150万-300万总价房源占成交的三成，刚需和置换是成都二手房市场的绝对主力。
君不见，成都的二手房挂牌量不断创新高，二手房挂牌量内网已经冲破了20万套。其中相当一部分是置换卖房。
第四，二手房降价推动。
在前两天的文章中，我已经说过，3月份热点城市二手房集体狂飙，但降价房源占比超80%，可见热度主要是降价让利推动的。
根据诸葛找房数据研究中心披露，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。
其中杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。上海二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。南京二手房房源中，降价占比79.96%。苏州2月末的降价房源占比也接近80%。
成都亦是如此。成都目前二手房挂牌房源中，有超80%在降价。
03
热点城市热度能延续多久
最后来回答两个问题：
第一，包括成都在内的热点城市房价会大涨吗？
在成交量走暖之下，仍有人口增量的中心城市，房价会逐渐企稳、横盘，甚至在货币超发之下，缓慢上涨。有实力的刚需，此时可以入场。
但包括成都在内都没有大涨的基础：
首先，我们已经看到，二三月份热点城市的二手房走热，主要是降价推动的。改善型需求人群，抓住这一波宏观大环境改善，以及低利率和“带押过户”利好，加快了置换速度。
目前主要是刚需和改善需求在购房，投资客仍在降价抛盘。
其次，在全国人口见顶转向，中心城市人口增量跳水，增量越来越不明显的背景下。增量需求正在见顶。
第二，热度还能延续多久？
这个问题不好说，取决于后续经济和收入复苏的速度和力度。
就目前的情况来看，2月份出口以美元计价仍是下跌；2月份的失业率不降反增；1至2月份的工业利润更是出现了大跳水，规模以上工业利润下跌了22.9%。
3月份目前只公布了PMI。3月份，制造业采购经理指数（PMI）为51.9%，虽然在荣枯线以上，但比上月下降0.7个百分点。
经济和收入复苏，仍充斥着不确定性。而经济和收入复苏，决定了楼市购买力能否持续，决定了观望人群对楼市的信心。
在这种背景下，从机构披露的数据来看，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等热点城市的成交量，在3月下旬就呈现出了后劲不足的疲软态势。
成都还能热多久，且行且看。
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